2026年8月，上海二手房市场在前七个月内共成交了17.04万套，较去年增幅达到14%。然而，在松江的一套老房子最终以400万的价格出售，而在闵行购买一套新房需支付800万，中间的差价达到400万，再加上各种税费和中介佣金，最后损失的80万显得格外沉重。这80万并非因房价下降而亏损，而是因为置换环节的断裂所造成的。朴奕在2022年以每平方米4.8万的价格购入松江的新房，总价为450万，但两年后他尝试以415万的挂牌价出售，结果购房者只愿意出340万，最终导致他在2024年亏损了120万。进入2026年，情况并没有好转。松江这些老旧房产，尤其是年限超过20年、没有电梯的房子，成交周期普遍超过146天，平均需要看房40次才能成功售出。买家总会以各种理由压低报价，比如楼层不佳、朝向问题或是临街噪音太大，卖家面对这些只能接受，因为拒绝就意味着房子无法出售。同时，闵行的新房均价已累计涨至81288元每平方米，100平方米的房子总价高达810万。三月份，上海新的政策实施后，闵行某个楼盘的折扣由95折调整为96折，售价1000万的房子因此多了10万的成本。松江的房子售价难以提高，而在闵行购买的成本又居高不下。双方中间还有税费负担，出售旧房的中介费为1%，而购买新房的契税及交易税合计超过5%。这样，卖掉松江老房后获得的400万，加上购买闵行新房时需要的800万，再加上税费与中介费，最终损失超过30万。由此，80万的亏损显得理所当然。
根据7月份的数据显示，价格低于230万的极刚需房源成交占比从61.7%下降至59.5%。而450万以上各类价位段的成交比重却在增加。虽然看似改善型需求在上升，但实际上这些都是依靠卖旧房来拼凑首付款的结果。如果旧房无法销售，改善购房的机会自然也就会停滞。上海新房与二手房的成交比例已达到6.6:1，每销售6.6套二手房才能配合售出一套新房。在这样的背景下，置换链断裂严重影响了新房市场的发展。而远郊老旧房子的市场需求正在逐渐被抛弃。数据显示，内环和中环的品质次新房流通速度最快，优质房源挂牌几天内便可成交，但老旧无电梯且远离市区配套的房源去化周期却显得尤为漫长，郊区的新房去化周期为36.5个月，是内环内的3.6倍。松江的这类老房正是处于这样的困境中。到了2026年8月，上海进一步放宽了置换政策，非沪籍家庭在出售名下的唯一住房后，可以在全市范围内选择置换一套新房，而无需提供社保或个税证明。同时，境外买家在售出上海所有房产后，也可以新购一套住房。然而，许多一线中介表示，这一政策很少被实际应用，因为过去几年中，能够在上海购房的人群，往往都是那些在上海拥有稳定工作与社保的人。因此，这种政策调整对市场的影响微乎其微。闵行6月的均价已超出8.1万，而一套改善性的房产则轻松突破800万。在这种情况下，如果松江的旧房只能出售300到400万，中间的缺口将达200到500万。无论是加大贷款杠杆，还是选择放弃购房，都成为无奈的选择。在前七个月中，尽管上海二手房成交量和价格都在上涨，但松江老房换闵行新房仍会造成80万的损失。市场在恢复，但置换链却断裂，导致旧房难以出售，而优质新房价格则令人难以承受。置身这两者之间的改善型家庭，无疑成为了最为受伤的群体，尤其是。